Jakie są najważniejsze aspekty umowy dzierżawy nieruchomości pod farmę fotowoltaiczną – na co zwrócić uwagę?

Farmy fotowoltaiczne stanowią coraz częstszy element krajobrazu. Aby powstały, konieczne jest uprzednie zawarcie pomiędzy inwestorem takiej instalacji a właścicielem gruntu odpowiedniej umowy dzierżawy. Aby obydwie strony mogły we właściwy sposób zabezpieczyć swoje interesy prawne, muszą one zwrócić uwagę na najważniejsze aspekty takiego kontraktu, tak aby zawrzeć w jego treści zapisy dające taki właśnie skutek.

Jaki jest aspekt prawny umowy dzierżawy nieruchomości pod farmę fotowoltaiczną?

Do umowy dzierżawy nieruchomości pod farmę fotowoltaiczną stosuje się ogólne przepisy dotyczące stosunku prawnego dzierżawy. Jest on uregulowany w art. 693 – 709 Kodeksu cywilnego.
Stanowią one, iż przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Ten ostatni może być zastrzeżony w:

pieniądzach,
świadczeniach innego rodzaju,
ułamkowej części pożytków.

W świetle powyższego, na podstawie umowy dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną właściciel gruntu, a więc wydzierżawiający oddaje swoją ziemię inwestorowi, czyli dzierżawcy w celu zbudowania na niej elektrowni fotowoltaicznej i czerpania z tego zysku przez odpowiedni, wieloletni okres czasu, w zamian za zapłatę odpowiedniego czynszu.

Na co zwrócić uwagę umowy dzierżawy nieruchomości pod farmę fotowoltaiczną?

Umowy dzierżawy nieruchomości pod farmę fotowoltaiczną charakteryzują się znaczną specyfiką. Każdy, kto chce zawrzeć tego rodzaju kontrakt, aby w odpowiedni sposób zabezpieczyć swoje interesy prawne, musi zwrócić uwagę na jej pewne, szczególne aspekty.

Do najbardziej istotnych należą:

Wymogi dotyczące gruntu

Aby budowa farmy fotowoltaicznej miała sens, przeznaczony pod nią grunt musi spełniać określone wymagania.

Z punktu widzenia praktycznego, ważne jest, aby działka pod budowę instalacji fotowoltaicznej o mocy ok. 1 MW była na tyle duża, aby możliwe było ułożenie na niej niezbędnej do uzyskania takiej mocy liczby paneli fotowoltaicznych wraz z koniecznymi instalacjami. W przeciwnym razie panele będą się wzajemnie zacieniać, co spowoduje znaczący spadek ich mocy. Przyjmuje się, w związku z tym, iż grunt taki powinien mieć minimum 2 ha i około 50 metrów szerokości.

Z punktu widzenia prawnego, pamiętać trzeba, że zgodnie z art. 10 ust. 2a, w zw. z art. 15 ust. 3 pkt 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 977) - jeżeli na obszarze gminy przewiduje się wyznaczenie obszarów, na których rozmieszczone będą urządzenia wytwarzające energię z odnawialnych źródeł energii o mocy zainstalowanej większej niż 500 kW, wówczas ich rozmieszczenie musi zostać określone w studium, a następnie w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie dotyczy to jedynie:

wolnostojących urządzeń fotowoltaicznych, o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 1000 kW zlokalizowanych na gruntach rolnych stanowiących użytki rolne klas V, VI, VIz i nieużytki,
urządzeń innych niż wolnostojące.

Z powyższego wynika, że dopuszczalne jest budowa farmy fotowoltaicznej o mocy do 1 MW na gruntach rolnych stanowiących użytki rolne klas V, VI i nieużytki, niezależnie od tego czy w studium, a następnie w MPZP, zostały wyznaczone pod nie tereny. Tym samym, przed podpisaniem umowy na dzierżawę gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej o mocy powyżej 1 MW konieczne jest upewnienie się, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przewiduje na nim możliwość powstania takiej inwestycji. Jeśli nie, konieczne będzie podjęcie kroków prawnych, zmierzających do jego zmiany.

Kolejnym wymogiem prawnym jest, aby grunt przeznaczony pod farmę fotowoltaiczną został „odrolniony” oraz prezentował sobą określoną klasę użytkową. Zgodnie z ustawą z dnia z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2409) - na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. W praktyce oznacza to przede wszystkim grunty klas: IV, V, VI oraz VIz.

Pamiętać trzeba, że decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej wydaje właściwy miejscowo starosta. Przypomnieć też należy, iż zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi (II SA/Łd 269/21, LEX nr 3213939) „inwestycja w postaci budowy farmy fotowoltaicznej wymaga odrolnienia całej działki, a nie jedynie tej jej części, która będzie faktycznie zabudowana”.

Zaznaczenia wymaga także fakt, iż farma fotowoltaiczna nie może powstać na terenie parku krajobrazowego lub rezerwatu, a więc zostać rozlokowana na obszarze objętym ochroną środowiskową, jak również nie jest dopuszczalne jej powstanie w miejscu zagrożonym powodziami i podtopieniami, czyli na terenach zalewowych.

Forma zawarcia umowy

Przy zawieraniu umowy dzierżawy gruntu, trzeba zwrócić uwagę na właściwą w tym zakresie formę. Zgodnie bowiem z art. 660, w zw. z art. 694 k.c. umowa dzierżawy nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie (art. 660, w zw. z art. 694). Z punktu widzenia inwestora warto rozważyć, aby zawrzeć taką umowę nie tylko na piśmie, ale także z datą pewną. Zgodnie bowiem z art. 694 k.c. - nabywca rzeczy nie może wypowiedzieć stosunku dzierżawy, jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana. Tym samym, w razie skorzystania z tej formy, nabywca dzierżawionej nieruchomości nie będzie mógł rozwiązać łączącej strony umowy.

Dodać trzeba, że warto także zadbać o wpisanie umowy dzierżawy do księgi wieczystej nieruchomości. Rozwiązanie takie daje szereg bardzo istotnych korzyści. Ujawnienie umowy dzierżawy w księdze wieczystej powoduje objęcie jej zasadą jawności materialnej ksiąg wieczystych, z której wynika domniemanie ich wiarygodności pod względem prawnym. Dzięki temu istnieje pewność, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Powoduje to, że każdy nabywca takiego gruntu czyni to z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego roszczenia, które jest bezwzględnie skuteczne w stosunku do jego osoby. Jeżeli więc po wpisaniu roszczenia właściciel nieruchomości przeniesie własność nieruchomości na inną osobę, wówczas uprawniony z tego prawa zachowuje swoje roszczenia przeciwko jej nabywcy. Poza tym, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według niej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 146 z późn. zm.).

Konieczne elementy umowy dzierżawy

W umowie dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną powinny znaleźć się wszystkie te postanowienia, jakie są konieczne w każdym kontrakcie tego rodzaju. Obejmuje to:

oznaczenie stron,
wskazanie położenia i dokładnych granic dzierżawionej nieruchomości,
określenie strony ponoszącej koszt zobowiązań publicznoprawnych, a więc przede wszystkim podatków,
ustalenie czynszu dzierżawnego.

W przypadku tego ostatniego, należy zwrócić uwagę, na moment jego naliczania. Strony mogą bowiem ustalić, że czynsz będzie płatny w pełnej wysokości bądź od samego początku, kiedy grunt zostanie wydany inwestorowi, bądź też w zmniejszonej wysokości na czas, w którym będą na nim prowadzone prace budowlane, związane z budową farmy fotowoltaicznej, aż do momentu jej uruchomienia. Umowa może także zawierać postanowienie o zupełnym zwolnieniu dzierżawcy z zapłaty czynszu we wskazanym okresie. To samo dotyczy okresu demontażu przez dzierżawcę farmy fotowoltaicznej, po zakończeniu obowiązywania umowy. Z powyższych względów w umowie powinny zostać precyzyjnie wskazane terminy rozpoczęcia budowy i uruchomienia takiej inwestycji.

W przedmiotowej umowie dzierżawy konieczne jest także zawarcie dodatkowych, specyficznych zapisów, charakterystycznych dla inwestycji polegającej na postawieniu farmy fotowoltaicznej. Przede wszystkim, niezbędne jest zawarcie w niej postanowień, określających w sposób szczegółowy planowany sposób wykorzystania dzierżawionej nieruchomości w ramach realizacji projektu inwestycyjnego, a następnie eksploatacji wykonanej inwestycji. W tym zakresie, w szczególności należy uregulować kwestie związane z elektrownią fotowoltaiczną wraz z jej przyłączeniem do sieci elektrycznej wraz z wszelką potrzebną do realizacji przedsięwzięcia infrastrukturą towarzyszącą. Do tej ostatniej należą zwłaszcza drogi dojazdowe, linie elektroenergetyczne, stacje transformatorowe etc.

Na koniec warto wspomnieć, iż strony mogą również w zawartej umowie dzierżawy przyznać inwestorowi prawo pierwokupu dzierżawionej działki, w razie zamiaru jej zbycia przez właściciela. W takim wypadku, nieruchomość, będzie mogła być sprzedana jedynie pod warunkiem, że dzierżawca ze swojego prawa nie skorzysta. Dodać należy, iż prawo takie może zostać ustanowione w stosunku do gruntu, tylko i wyłącznie w formie aktu notarialnego.

Czas trwania umowy

Bardzo ważną kwestią jest, aby umowa dzierżawy nieruchomości została zawarta na odpowiedni okres czasu. Z punktu widzenia inwestora musi ona obowiązywać odpowiednio długo, tak aby mógł on osiągnąć odpowiednie zyski z wybudowanej instalacji fotowoltaicznej. Na ogół umowy tego rodzaju zawierane są na czas określony wynoszący 29 lat. Pamiętać w tym kontekście trzeba o zapisie art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym - dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Zawarcie umowy na czas oznaczony oznacza, że jej rozwiązanie we wcześniejszym terminie jest znacząco utrudnione i sprowadza się de facto do przyczyn nadzwyczajnych. Dlatego też powinny znaleźć się w niej zapisy gwarantujące możliwość jej rozwiązania przed upływem okresu na jaki została zawarta w razie braku płatności czynszu oraz innych przewidzianych w niej opłat, braku realizacji inwestycji przez wskazany okres czasu, na przykład jednego roku oraz dopuszczenia sie przez dzierżawcę naruszania istotnych postanowień zawartego kontraktu i nie usunięcia ich w wyznaczonym przez wydzierżawiającego terminie.

Zakres obowiązków inwestora

Bardzo ważnym elementem umowy dzierżawy jest dokładne określenie odpowiedniego zakresu obowiązków inwestora.

Przede wszystkim konieczne jest wyraźne wskazanie, iż dzierżawca zobowiązany jest do pokrycia całości kosztów planowanej inwestycji. Zapobiegnie to ewentualnym próbom ich przerzucenia na właściciela gruntu. Poza tym, w zawartej umowie inwestor powinien zostać zobowiązany do:

postępowania na dzierżawionym gruncie zgodnie z przepisami prawa budowlanego, ochrony środowiska i energetycznego,
posiadania przez niego wszystkich niezbędnych koncesji i zezwoleń,
zawarcia umowy ubezpieczenia OC od ryzyka wynikającego z budowy i funkcjonowania farmy fotowoltaicznej,
usunięcie szkód powstałych wskutek prowadzonych robót budowlanych oraz związanych z funkcjonowaniem inwestycji fotowoltaicznej,
wykonywania swoich praw zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki,
uzyskania zgody wydzierżawiającego na piśmie do zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy,
przywrócenia gruntu do stanu poprzedniego po zakończeniu (w tym wcześniejszym rozwiązaniu) umowy dzierżawy, a więc zwrotu go w stanie niepogorszonym, po przeprowadzeniu na jego koszt demontażu wszystkich wybudowanych instalacji,
zrekompensowania właścicielowi gruntu ewentualnych nowych podatków i innych danin publicznych związanych z istnieniem farmy fotowoltaicznej oraz wpłacenia odpowiednich kwot na jego rachunek bankowy jeszcze przed terminem płatności do właściwego urzędu.