Prawne aspekty umowy deweloperskiej, czyli jak nie wpaść w pułapkę dewelopera?

Szanowni Państwo! W dzisiejszym artykule chciałbym Państwu przedstawić najważniejsze zmiany dotyczące zawierania umów deweloperskich. W lipcu bieżącego roku eszła w życie ustawa deweloperska, która wprowadziła szereg nowych zasad. Dzięki lekturze wpisu dowiecie się Państwo na co zwracać uwagę podczas sprawdzania zaproponowanej umowy – bowiem zawarte w niej „małym druczkiem” zapisy mogą się okazać bardzo niekorzystne.

 

Dlaczego została wprowadzona nowa ustawa deweloperska?

Rynek nieruchomości charakteryzuje się ogromną dynamiką. W związku z tym istnieje potrzeba, aby wciąż dostosowywać do niego obowiązujące przepisy. Polski prawodawca wprowadził nową ustawę deweloperską, aby zwiększyć bezpieczeństwo osób, które nabywają domy jednorodzinne oraz mieszkania, ulepszyć bezpieczeństwo obrotu prawnego oraz zwiększyć poziom akceptacji regulacji przez przedsiębiorców.

Rozwiązania, które zostały zaproponowane w nowej ustawie mają przede wszystkim zapewnić znacznie większą ochronę kupujących w relacjach z deweloperami. Ich zadaniem jest przede wszystkim zmniejszenie ryzyka utraty przez nabywców pieniędzy, które są wpłacane na mieszkaniowe rachunki powiernicze, które są otwarte i oferowane tak naprawdę bez żadnych zabezpieczeń – czy to w postaci ubezpieczeniowej, czy gwarancji bankowej.

Niestety, korzystanie przez deweloperów z tego rodzaju rachunków jest rzeczą więc notoryczną. Kupujący mogą zaś stracić zgromadzone na nich środki, jeśli deweloper:

• ogłosi upadłość;
• nie przeniesie na kupującego własności domu albo lokalu w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej;
• nie rozpocznie budowy w ogóle;
• nie będzie kontynuował budowy, która już została rozpoczęta;
• wypowie umowę o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego przez bank.
  
  

Zmiana I – wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to najważniejsza zmiana, którą wprowadza nowa ustawa. Ma on postać odrębnego rachunku w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Został ustanowiony przede wszystkim po to, aby zapewnić właściwą ochronę nabywcom nieruchomości. Ci powiem nierzadko tracili wszystkie środki, które zostały zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym – a oprócz tego również i lokal mieszkalny, który zamierzali nabyć.

Środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego zostaną wypłacone nabywcom, jeżeli:

• bank, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy upadnie;
• deweloper ogłosi upadłość, zaś zarządca majątku lub syndyk nie zdecyduje się na kontynuowanie przedsięwzięć dewelopera;
• nabywca lokalu zdecyduje się na odstąpienie od zawartej umowy, jednak nie otrzyma od dewelopera zwrotu środków, które zostały zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym w przeciągu 30 dni.

Zwrot z DFG nie nastąpi jednak automatycznie – a jedynie na wniosek nabywcy. Sam przelew natomiast powinien znaleźć się na jego koncie bankowym w przeciągu 30-90 dni.

Środki Funduszu są przeznaczone na zwrot wpłat nabywców, które uczynili oni na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej na wypadek sytuacji, które wskazałem powyżej. Pochodzą one przede wszystkim ze składek, które są zobowiązani płacić wszyscy deweloperzy. Ich wysokość jest uzależniona od tego, z jakiego rodzaju rachunku powierniczego korzysta dany deweloper.

Jeśli prowadzi on zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, wówczas składka nie powinna przekraczać 0,1% wartości mieszkania, natomiast jeżeli zdecydował się na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, maksymalna stawka wynosi 1% wartości mieszkania. Co istotne, tego rodzaju składki odprowadzane na DFG mają charakter bezzwrotny.

Zmiana II – wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego

Drugą zmianą, którą wprowadziła nowa ustawa deweloperska jest fakt, że od czasu jej obowiązywania to bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne, które nabywca wpłacił na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Co najważniejsze, zrobi to jednak dopiero wtedy, kiedy otrzyma wypis aktu notarialnego umowy, która przeniesie na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej – w stanie wolnym od obciążeń, roszczeń oraz praw innych osób (z wyjątkiem obciążeń, na które sam kupujący wyraził zgodę).

Wypłata nastąpi nie wcześniej, niż 30 dni po zawarciu umowy deweloperskiej oraz po stwierdzeniu zakończenia zadania inwestycyjnego albo danego etapu realizacji przedsięwzięcia.

Poza tym polski ustawodawca zwiększył także zakres uprawnień banków w kwestii kontroli deweloperów, którzy zamierzają wypłacić środki pieniężne z mieszkaniowych rachunków powierniczych. Obecnie banki mają prawo do sprawdzenia czy deweloper:

• nie zalega z płaceniem podatków;
• uiszcza należne składki ZUS;
• uregulował zobowiązania względem wykonawców oraz podwykonawców;
• zapłacił składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
• nie jest w trakcie postępowania upadłościowego.
  
  

Zmiana III – procedura odbioru lokalu mieszkalnego

W ustawie znalazły się również przepisy, które zmieniają procedurę odbiory lokalu mieszkalnego. Dzięki tej ulepszonej formule nabywcy mogą czuć się o wiele bardziej bezpiecznie.

Przede wszystkim, wprowadzona została instytucja tak zwanego wykonania zastępczego, jeśli w lokalu zostaną stwierdzone jakiekolwiek wady. W takim przypadku deweloper ma 30 dni od chwili podpisania protokołu odbioru na to, aby je usunąć.

Co jednak, jeśli deweloper nie usunie wad w tym terminie? W takiej sytuacji może wskazać inną datę usunięcia wad – jednak tylko, jeżeli uzasadni powstanie opóźnienia i nie spowoduje tym nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

Jeżeli zaś deweloper nie usunie wad w kolejnym terminie, który wyznaczył albo odmówi jego wskazania, w takiej sytuacji jako nabywcy mają Państwo prawo do wyznaczenia deweloperowi własnego terminu, w którym wady mają zostać usunięte. Jeśli i to będzie nieskuteczne, wówczas będą mieli Państwo prawo do usunięcia wad na koszt dewelopera.

To jednak nie jedyna zmiana, którą wprowadziła nowa ustawa deweloperska. Pozwala ona bowiem również na to, by kupujący odmówił odbioru domu albo mieszkania, jeżeli stwierdzi on, że nieruchomość posiada wadę istotną – a deweloper nie uzna jej w protokole odbioru. Prawo do odmowy obowiązuje również, jeśli deweloper wpisze wadę w protokół odbioru, jednak jej nie usunie.

Jeżeli nabywca odmówi odebrania lokalu mieszkalnego lub domu w związku z wadą istotną, strony muszą ustalić nowy termin odbioru, który pozwoli deweloperowi na usunięcie owej wady przed ponownym odbiorem.

Oczywiście, odmowa dokonania odbioru w związku z wadą istotną oraz powtórnym odbiorem, będzie wymagać przedstawienia opinii rzeczoznawcy budowlanego, o którą musi postarać się nabywca.

Jeżeli rzeczoznawca budowlany w wydanej przez siebie opinii stwierdzi istnienie wady istotnej, wówczas nabywca będzie miał prawo do całkowitego odstąpienia od umowy z deweloperem. Jeśli natomiast nie stwierdzi, że wada istotna istnieje, koszty sporządzenia opinii będzie musiał uiścić nabywca. W odwrotnej sytuacji jest to obowiązkiem dewelopera.

Co jeśli w trakcie odbioru domu czy mieszkania nabywca zgłosi wady innego rodzaju niż istotne? W takiej sytuacji deweloper ma obowiązek przekazać kupującemu informację o tym czy uznaje wady czy też odmawia ich uznania w przeciągu 14 dni od momentu podpisania protokołu odbioru. Jeśli tego nie zrobi, można przyjąć, iż zgłoszone wady zostały uznane.

Zmiana IV – odstąpienie od umowy z deweloperem

W nowej ustawie znajdą Państwo również znacznie rozszerzone uprawnienia nabywców do odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem. Poza sytuacjami, w których było to możliwe już wcześniej, od lipca 2022 roku będą oni mogli również zrezygnować z umowy jeśli:

• deweloper nie zawarł umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w przypadku, w którym obecny bank wypowiedział umowę rachunku powierniczego;
• deweloper nie poinformuje nabywcy o tym, iż dokonał zmiany banku prowadzącego rachunek powierniczy;
• pomimo upadłości dewelopera syndyk żąda wykonania umowy zawartej z nabywcą;
• nie ma zgody wierzyciela hipotecznego albo zobowiązania do jej udzielenia na ustanowienie bez obciążenia odrębnej własności lokalu albo przeniesienie praw wartości nieruchomości.

Co bardzo istotne, jeśli jako nabywcy odstąpią Państwo od umowy z deweloperem, wówczas będzie się ją uważać za niezawartą – czyli nie poniosą Państwo żadnych kosztów, które się z nią wiążą.

Zmiana V – wprowadzenie umowy rezerwacyjnej

Pora na omówienie ostatniej zmiany, którą wprowadziła nowa umowa deweloperska. Przewiduje ona, że właściwą umowę z deweloperem może poprzedzić podpisanie umowy rezerwacyjnej. Jest to umowa zawarta pomiędzy deweloperem a osobą, która jest zainteresowana wystawioną przez niego ofertą sprzedaży, czyli rezerwującym. Przedmiotem umowy jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży domu czy lokalu, który wybrał dany rezerwujący. Umowa tego rodzaju musi zostać zawarta w formie pisemnej.

Umowa rezerwacyjna powinna zawierać przede wszystkim strony, miejsce oraz datę jej zawarcia, cenę domu albo lokalu podlegającego rezerwacji, okres rezerwacji, usytuowanie lokalu w budynku oraz powierzchnię użytkową domu albo lokalu i układ poszczególnych pomieszczeń, które się w nim znajdują.

Podczas zawierania umowy rezerwacyjnej, deweloper powinien dołączyć do niej prospekt informacyjny, opatrzony stosownymi załącznikami. Warto jednak pamiętać o tym, iż z umową tego rodzaju związana jest opłata rezerwacyjna, która nie może przekroczyć 1% ceny domu lub lokalu wskazanego w prospekcie informacyjnym. W późniejszym czasie opłata ta powinna zostać zaliczona na poczet ceny lokalu lub domu.

Podpisanie umowy z deweloperem – na co zwrócić uwagę?

Deweloperzy najczęściej są fachowcami, którzy podpisali już tysiące (lub więcej) umów i zdają sobie sprawę z tego, że ich zawiła forma jest trudna do zrozumienia dla osoby, która nie ma wiedzy prawnej, ani budowlanej. W związku z tym łatwo jest im zawrzeć w umowie tzw. „kruczki”, które mogą mieć przykre konsekwencje dla nabywców. Choć polski ustawodawca stara się maksymalnie ochronić ich interes, najlepszym rozwiązaniem przed podpisaniem umowy z deweloperem będzie skonsultowanie jej treści z prawnikiem, który ma w tym zakresie odpowiednią wiedzę i dysponuje doświadczeniem, które pozwoli nabywcy wyeliminować wszelkie ryzyko płynące ze złożenia podpisu pod umową.