Umowa dożywocia, czyli jak skutecznie uniknąć zachowku

Umowa dożywocia ma na celu zapewnienie do końca życia środków utrzymania osobie, która w zamian dokonuje przeniesienia własności nieruchomości. Czy stanowić ona może sposób na uniknięcie zapłaty zachowku na rzecz jej spadkobierców?

Co to jest umowa dożywocia?

Umowa o dożywocie, potocznie zwana umową dożywocia, jest cywilnoprawnym stosunkiem prawnym o charakterze zobowiązaniowym. Reguluje ją art. 908 i nast. Kodeksu cywilnego.
Przez umowę dożywocia właściciel nieruchomości, będący zbywcą, przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a ten w zamian za to bierze na siebie powinność zapewnienia mu dożywotniego utrzymania.

Polega ono na:

przyjęciu zbywcy jako domownika,
dostarczaniu mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
zapewnieniu mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz
sprawienia mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym (art. 908 § 1 k.c.).

Dodać należy, że w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości może zobowiązać się do obciążenia jej na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniania powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku. W takiej sytuacji świadczenia te należą do treści prawa dożywocia.

Jaki jest charakter prawny umowy dożywocia?

Dożywocie stanowi prawo majątkowe o charakterze osobistym Stwierdził to wyraźnie Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 marca 1968 r. (II CZ 67/68, OSNC 1968, Nr 11, poz. 197) wskazując, że „uprawnienia dożywotnika lub każdego z dożywotników są uprawnieniami ściśle osobistymi i tym samym określone tymi uprawnieniami roszczenia przysługują tylko dożywotnikowi”. Wyraża się to również w tym, iż wygasa ono zawsze na skutek śmierci dożywotnika.

Prawo dożywocia nie podlega dziedziczeniu, gdyż nie wchodzi w skład masy spadkowej pozostałej po zmarłym dożywotniku. Zaznaczyć przy tym trzeba, że z chwilą jego śmierci wygasają także poszczególne roszczenia wynikające z prawa dożywocia.

Dożywocie jest także niezbywalne, a więc nie można go przenieść na inny podmiot prawa.. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 maja 1968 r. (I CR 160/68, OSNC 1969, Nr 2, poz. 34), określił, że „zakaz zbywania dotyczy zarówno prawa dożywocia w całości, jak i poszczególnych roszczeń wynikających z tego prawa wymagalnych w przyszłości, a nawet roszczeń dotyczących świadczeń zaległych, które ze względu na swój charakter są ściśle związane z dożywotnikiem”.

Cechą charakterystyczną umowy dożywocia jest jej losowość. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 17 października 2013 r. (I ACa 1068/13, LEX nr 1416505117) wyraźnie wskazał, że „ze względu na to, iż czas trwania, a także rodzaj świadczeń nabywcy nieruchomości, a przy tym ich globalny rozmiar zależy od elementu przypadkowego, jakim jest długość życia osoby uprawnionej (dożywotnika) oraz zakres jego potrzeb, umowa dożywocia należy do umów losowych”.

Umowa dożywocia należy do umów wzajemnych, dwustronnie zobowiązujących oraz odpłatnych. Na jej podstawie bowiem obie strony zobowiązują się w sposób, który sprawia, że świadczenie jednej ze stron jest odpowiednikiem świadczenia drugiej strony (art. art. 487 § 2 k.c.). Każda więc ze stron takiego kontraktu jest jednocześnie względem siebie zarówno dłużnikiem, jak i wierzycielem.

Wreszcie, trzeba wskazać, że podstawową funkcją umowy dożywocia jest alimentacja uprawnionego. Jej istotą jest bowiem powinność zapewnienia zbywcy nieruchomości dożywotniego utrzymania w zakresie i na zasadach ustalonych w zawartej umowie. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2022 r. (I NSNc 551/21, www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orzeczenia3/i%20nsnc%20551-21.pdf) stanowią ją „funkcjonalnie powiązane świadczenia, które są zdolne do zaspokojenia określonych w umowie potrzeb dożywotnika, tak dalece, aby nie potrzebował on zdobywać środków na zaspokojenie niezbędnych potrzeb życiowych. (…) Spełnianie tego obowiązku wymaga utrzymywania bliskich stosunków osobistych pomiędzy stronami, a przynajmniej pozostawania w styczności”.

Przejście nieruchomości na innego właściciela a prawo dożywocia

Podkreślenia wymaga fakt, że określone w zawartej umowie dożywocia zobowiązania nabywcy obciążają każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Oznacza to, w razie przejścia jej własności na inną osobę, na przykład w drodze sprzedaży, darowizny czy też dziedziczenia, stają się one jej powinnościami. Musi więc ona wywiązywać się z nich względem dożywotnika.
Kodeks cywilny zastrzega, że w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia, które są tym prawem objęte. Nike dotyczy to przypadku, gdy stały się one wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością.
Muszą Państwo wiedzieć, że osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna. Oznacza to, że wierzyciel, a więc dożywotnik może wedle własnego wyboru żądać wykonania zobowiązania w całości lub w części od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna. Spełnienie świadczenia przez któregokolwiek z dłużników zwalnia z długu pozostałych. Ten, kto spełnił świadczenie może jednak domagać się od pozostałych współdłużników zwrotu w częściach równych przypadających na nich części w ramach tzw. roszczenia zwrotnego, chyba że co innego wynika z umowy lub innego stosunku prawnego istniejącego między współdłużnikami.
Zaznaczyć jednak trzeba, że prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z nich odpowiedniemu zmniejszeniu.

Jaki jest przedmiot umowy dożywocia?

Przedmiotem umowy dożywocia jest nieruchomość. Legalna definicja tego pojęcia zawarta jest w art. 46 k.c. Stanowi on, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Istnieją więc trzy kategorie nieruchomości:

gruntowe,
budynkowe,
lokalowe.

W powyższym kontekście wskazać trzeba, że umowa dożywocia może dotyczyć każdej nieruchomości bez względu na jej rodzaj. Dopuszczalne jest przy tym objęcie jej zawartym kontraktem zarówno jako całości, jak i jedynie udziału we własności nieruchomości. Stanowisko takie zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 marca 1998 r. (III CKN 219/98, LEX nr 56814).
Dożywociem może zostać obciążona także część ułamkowa nieruchomości niestanowiąca udziału we współwłasności.
Przyjmuje się, że w zamian za dożywocie może zostać przeniesione także użytkowanie wieczyste. Natomiast dożywocie nie może zostać ustanowione w zamian za przeniesienie własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Jakie są strony umowy dożywocia?

Stroną uprawnioną z umowy dożywocia, zwaną dożywotnikiem, jest zbywca nieruchomości, zaś podmiotem zobowiązanym do świadczeń jest jej nabywca.

Powinni Państwo wiedzieć, że zbywcą może być wyłącznie osoba fizyczna. Nie jest więc dopuszczalne ustanowienie jako dożywotnika osoby prawnej.

Trzeba przy tym wskazać, że dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. Oznacza to, że obowiązek dożywotniego utrzymania może dotyczyć bądź samego zbywcy, bądź też tylko osoby mu bliskiej lub zarówno zbywcy, jak i takiej osoby.

Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia „osoba bliska”. Przyjmuje się, że osobami bliskimi są zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoby, które faktycznie pozostają ze zbywcą we wspólnym pożyciu, czyli żyjące w konkubinacie. Pojęcie to obejmuje także osoby, z którymi zbywcę łączą określone więzi osobiste lub uczuciowe. muszą one być jednak ścisłe i charakteryzować się trwałością.

W jaki sposób może być zawarta umowa dożywocia?

Umowa dożywocia, z uwagi na fakt, że w swojej treści zawiera zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości, wymaga sporządzenia w formie aktu notarialnego. Brak zachowania takiej postaci powoduje nieważność zawartej umowy.

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Stosunek dożywocia nie może zatem powstać ani przed przeniesieniem własności nieruchomości, ani po dokonaniu tej czynności prawnej.

Czy umowa dożywocia może ulec zamianie?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, umowa dożywocia może ulec zamianie. Sytuacja taka jest dopuszczalna, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal ze sobą w bezpośredniej styczności. W takim przypadku, Sąd na żądanie jednej z nich może dokonać zamiany wszystkie lub niektórych uprawnień, które są objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Poza tym może to mieć miejsce na żądanie dożywotnika, jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość.

Opisane powyżej zasady stosuje się także odpowiednio do umów, przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem jego wykonywania do części nieruchomości.

W jakich przypadkach umowa dożywocia traci moc prawną?

Umowa dożywocia traci swoją moc prawną w razie jej rozwiązania lub uznania za bezskuteczną.

Pierwsza z tych sytuacji może mieć miejsce na podstawie orzeczenia Sądu wydanego na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli ten ostatni jest zbywcą nieruchomości. Zastrzec jednak trzeba, iż jest to dopuszczalne tylko i wyłącznie w wypadkach wyjątkowych.

Z kolei uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej może żądać osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny.

Warto dodać, że uprawnienie to przysługuje bez względu:

na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli,
na czas zawarcia umowy.

Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie pięciu lat od daty jej zawarcia.

Umowa dożywocia, czyli jak skutecznie uniknąć zachowku

Podkreślenia wymaga fakt, że z uwagi na opisane powyżej cechy umowy dożywocia, a w szczególności ze względu na to, że ma ona charakter odpłatny, nie wlicza się jej do tzw. substratu zachowku. Obejmuje on czystą wartość spadku powiększoną o wartość darowizn podlegających zaliczeniu na podstawie przepisów art. 993 i nast. k.c.

Oznacza to, że zawarcie ze spadkodawcą umowy dożywocia zamiast umowy darowizny, stanowi w pełni skuteczny sposób na uniknięcie w przyszłości zapłaty zachowku na rzecz jego spadkobierców.

Przedmiotowy stan prawny został w całej pełni potwierdzony cytowanym już wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2022 r. (I NSNc 551/21). Stanowi on bowiem, że „Przepis art. 993 k.c. reguluje sposób obliczania substratu zachowku. Wymaga przy obliczaniu zachowku uwzględniania darowizn i zapisów windykacyjnych dokonanych przez spadkodawcę. Artykuł 993 k.c. nie znajduje zastosowania do umów wzajemnych, takich jak umowa dożywocia”.

Tym samym, spadkobiercy osoby, która przekazała swoją nieruchomość innej osobie, na podstawie zawartej umowy dożywocia, nie będą mogli żądać zapłaty zachowku od jej wartości, tak jakby to miało miejsce w przypadku umowy darowizny.